CONDOMÌNI

RIFERIMENTO NORMATIVO

D.L. n. 34/2020art. 119, comma 9 - 9bis - 10

9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
9-bis. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali inanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o piu condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole
10. Le persone fìsiche di cui al comma 9, lettere a) e b), possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

ATTI INTERPRETATIVI

AGENZIA DELLE ENTRATE

Circolare 23/E

23 giugno 2022

Documento sostituito il 24 giugno 2022 per mero refuso materiale a pagina 6, rigo 1

FOCUS

Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché opzione per la cessione o per lo sconto in luogo della detrazione previste dagli articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio) convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 – Ulteriori chiarimenti.
Con la presente circolare si fornisce un quadro riassuntivo dei chiarimenti resi in tema di Superbonus, sentiti il Ministero dello Sviluppo Economico, l’Ente Nazionale per l’Energia e l’Ambiente (ENEA) e la Commissione consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del D.M. 28 febbraio 2017, n. 58, e delle linee guida ad esso allegate, costituita presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici (di seguito “Commissione”), attraverso le risposte alle numerose istanze di interpello presentate dai contribuenti nonché un commento alle modifiche normative che hanno interessato da ultimo agli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio.

V COMMISSIONE FINANZE

Interrogazioni 5-08012 Cattaneo, 5-08102 Fragomeli

18 maggio 2022

FOCUS

5-08012 Cattaneo: Applicazione del Superbonus agli interventi edili effettuati dalle associazioni e società sportive dilettantistiche

Gli Onorevoli interroganti chiedono di sapere se « non (si) ritenga utile emanare disposizioni anche interpretative che consentano una proroga dei tempi di scadenza per gli interventi proposti dalla ASD-SSD, definendo un virtuale “Condominio Sportivo” ed equiparando le scadenze a quelle attualmente previste per i condomini a uso abitativo (fine anno 2023 e successivi) », tenuto conto della « tardiva possibilità di inserire sul portale ENEA e di asseverare gli interventi con più di due unità immobiliari destinate a spogliatoio.

5-08102 Fragomeli: Applicazione del Superbonus alle pertinenze di immobili non ricomprese nell’unità strutturale dell’edificio principale

l’Onorevole interrogante chiede di sapere «se (si) intenda fornire i necessari chiarimenti per l’applicazione dei bonus fiscali nel settore edilizio esplicitando, nel caso specifico, se la pertinenza di un edificio funzionalmente e strutturalmente indipendente, non facente parte dell’unità strutturale, possa accedere ai benefìci previsti per il Superbonus, con un proprio massimale di spesa, esclusivamente per interventi di miglioramento sismico eseguiti sulla pertinenza stessa, ferma restando l’invarianza della destinazione d’uso.

INTERROGAZIONE PARLAMENTARE

Dossier n° 118 2022 Camera dei Deputati – Finanze

29 aprile 2022

NOTE

Studi – Finanze
Il superbonus edilizia al 110 per cento – aggiornamento alla legge di bilancio 2022

VI COMMISSIONE FINANZE

VI COMMISSIONE PERMANENTE – Finanze – 5-07813 Fragomeli e 5-07819 Angiola

13 aprile 2022

FOCUS

5-07819 Angiola: Requisiti per l’accesso ai bonus edilizi:
Un cittadino, coniugato in regime di separazione dei beni, è proprietario esclusivo di una unità immobiliare posta al piano rialzato di un condominio verticale composto da x piani e n. y unità immobiliari. L’immobile è contiguo ad un’altra unità immobiliare di proprietà esclusiva della coniuge e soggetta a IMU come seconda casa. Entrambi gli appartamenti sono di categoria A/3, « funzionalmente indipendenti» in quanto ognuna è «…dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva» e contatori autonomi e di un « …accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva » (nella fattispecie trattasi di un passo carraio esclusivo) come definito nel provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate n. 24/E dell’8 agosto 2020. Le unità immobiliari, acquistate in periodi diversi, nel 2012 sono state oggetto di interventi edilizi di manutenzione che, tra l’altro, hanno visto la realizzazione di un varco di comunicazione tra le due unità immobiliari tale da renderle accessibili internamente, mantenendo però, ciascuna, un proprio sub …

AGENZIA DELLE ENTRATE

Provvedimento Prot. n. 2022/83833

16 marzo 2022

FOCUS

Proroga dei termini per la comunicazione all’anagrafe tributaria, ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata 2022, dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.
In deroga a quanto previsto dall’articolo 16-bis, comma 4, del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157, esclusivamente con riferimento alle spese sostenute nel 2021, i soggetti individuati dall’articolo 2 del decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze del 1° dicembre 2016 trasmettono i dati relativi alle spese sostenute dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione, entro il 7 aprile 2022.

VI COMMISSIONE FINANZE

Commissione MEF risposta 5-07599 Fragomeli

8 marzo 2022

FOCUS

5-07599 Fragomeli: Chiarimenti sull’applicazione del Superbonus a talune fattispecie di interventi sul patrimonio edilizio.
Allegato 3
f) se la realizzazione dei lavori relativi al Superbonus costituisce comunque manutenzione straordinaria ai sensi dell’articolo 119, comma 3-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020 e pertanto se possono essere autorizzati tali lavori con l’approvazione in assemblea condominiale, ai sensi del comma 9-bis, del medesimo articolo 119, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio anche qualora vi sia un’alterazione del decoro architettonico.

AGENZIA DELLE ENTRATE

Provvedimento Agenzia delle Entrate Prot. n. 2022/46900

14 febbraio 2022

FOCUS

Comunicazioni all’anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali. Modifiche al Provvedimento n. 19969 del 27 gennaio 2017
A partire dalle informazioni relative all’anno 2021, le comunicazioni di cui al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 19969 del 27 gennaio 2017 sono effettuate secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 al presente provvedimento, precedentemente modificate con i provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. 30383 del 6 febbraio 2018, n. 28213 del 6 febbraio 2019, n. 1432213 del 20 dicembre 2019 e 49885 del 19 febbraio 2021. Restano ferme le altre disposizioni contenute nei citati provvedimenti.

AGENZIA DELLE ENTRATE

Circolare n. 7

25 giugno 2021

pag. 441

FOCUS

Condomìni

VI COMMISSIONE FINANZE

 n. 5-05839 – Risposta ad interrogazioni Commissione Finanze n. 5-05839 Fragomeli: Chiarimenti sull’applicazione del Superbonus a talune fattispecie di interventi edilizi.

29 aprile 2021

FOCUS

In particolare gli Onorevoli interroganti chiedono conferma circa la facoltà di fruizione indiretta delle agevolazioni per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.
Chiedono inoltre di sapere se, al fine di stabilire il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio e il relativo massimale di spesa, siano da considerare, ai fini della fruizione del Superbonus, anche le unità immobiliari con destinazione diversa da quella residenziale. Infine, se sia corretta l’interpretazione secondo la quale sarebbe possibile addebitare la spesa o una quota e la fruizione del relativo beneficio ad un minor numero di proprietari che compongono il condominio.

ENEA

Vademecum APE Convenzionale

11 marzo 2021

FOCUS

Il presente documento, prodotto da ENEA con il supporto del CTI per le parti di sua competenza, vuole fornire chiarimenti in merito alla compilazione degli APE cosiddetti “convenzionali”, ante e post interventi, redatti per le finalità di accesso alle detrazioni fiscali del “Superbonus” 110%.

ENEA

FAQ ECOBONUS

Gennaio 2021

pag. 23

FOCUS

5.E (ex 38) Sono il direttore dei lavori di un Condominio che sta effettuando lavori di riqualificazione energetica (caldaia a condensazione, valvole termostatiche, ecc.). Il Condominio, come sostituto di imposta, applica già sulla mia parcella le ritenute d’acconto di legge ma, dal momento che il pagamento avviene con bonifico, la mia banca mi ha effettuato un’ulteriore ritenuta. E’ legittima questa doppia imposizione?

La questione è regolata dalla Circolare dell’AdE n. 40/E del 28 Luglio 2010, disponibile sul nostro sito https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazioni-fiscali.html che fornisce chiarimenti sulla ritenuta del 10% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito, introdotta dall’art. 25 del D.L. 31/5/2010 n.78. “Dal 1° gennaio 2015 tale ritenuta è pari all’8%, come introdotto dalla legge di Stabilità 2015”. La doppia imposizione, in linea di principio, va evitata. Quindi, ad esempio, se la parcella del professionista è gravata da IVA, la ritenuta della banca opererà sull’importo del bonifico al netto dell’IVA. Qualora il condominio fosse tenuto ad operare la ritenuta prevista dall’art. 25-ter del DPR 600/1973 a titolo di acconto dell’imposta sul reddito su quanto dovuto a imprese e professionisti per prestazioni di servizi o cessione di beni, anche in questo caso il condominio non opererà alcuna ritenuta, lasciando alla banca il compito di applicare la sola ritenuta prevista dal quadro normativo vigente. Infine, qualora il destinatario del bonifico goda di un regime fiscale per il quale è prevista la tassazione del reddito mediante imposta sostitutiva dell’IRPEF, la ritenuta in questione potrà essere scomputata dalla medesima imposta sostitutiva. Si consiglia però, essendo questa materia prettamente fiscale, di chiedere sempre conferma all’Agenzia delle Entrate.

AGENZIA DELLE ENTRATE

Circolare n. 30/E

Dicembre 2020

D. 2.1.4

FOCUS

Il riferimento normativo al “condominio” nel testo di legge, attualmente in vigore, comporta che il Superbonus spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio”, nella accezione giuridica prevista dal codice civile all’articolo 1117 e che, invece, sono esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomìni” non ha consentito di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata, finora adottata in materia di ecobonus, di sismabonus, nonché di detrazioni spettanti per interventi di recupero del patrimonio edilizio, laddove è stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio.

Le agevolazioni sopra citate, infatti, spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio essendo invece necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi. Ciò comporta in sostanza che:

– se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;

–  se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio è possibile fruire del Superbonus.

Con gli emendamenti alla legge di Bilancio 2021, approvati dalla Commissione Bilancio della Camera, viene esteso l’ambito applicativo della disposizione. Il beneficio della detrazione spetta anche in mancanza del condominio, in favore dell’unico proprietario. Tuttavia, l’estensione trova applicazione a condizione che il numero delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio sia compreso tra due e quattro (per le sole parti comuni).

MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE

FAQ – Versione III

24 novembre 2020

pagg. 34 – 35

FOCUS

12.1. L’Agenzia Entrate ha precisato con la Circolare 24/E/2020 che requisito per l’accesso al Superbonus nei condomìni è la prevalenza di unità abitative. Cosa si intende per prevalenza di unità abitative?

Per verificare se si tratta di edificio a prevalente destinazione residenziale occorre procedere ad una verifica sull’intero complesso, rapportando la superficie catastale delle unità immobiliari residenziali a quella catastale totale. Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cosiddette di lusso (A/1, A/8 e A/9). In sostanza, nel caso di:

edificio residenziale nel suo complesso – in quanto più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi cosiddetti “trainati” realizzati sui propri immobili;

edificio NON residenziale nel suo complesso – in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50% – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi cd “trainati” realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e, se non aperti al pubblico, A/9).

Sul punto si veda il paragrafo 2 della Circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle entrate.

12.3. All’interno di un condominio sono presenti alcuni appartamenti rientranti in categoria catastale A2, altri appartamenti accatastati come A1 oltre a vari negozi al piano strada. Ai fini del calcolo della prevalenza residenziale del condominio si deve tenere conto anche delle unità immobiliari di categoria A1 facenti parte dello stesso condominio?

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio (superficie catastale totale) comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cd. di lusso (A/1, A/8 e A/9). Si precisa che le unità immobiliari residenziali A/1 potranno accedere al Superbonus solo per i lavori eseguiti sulle parti comuni e non anche per gli interventi trainati.

AGENZIA DELLE ENTRATE

Circolare n. 24/E

8 agosto 2020

Paragrafo 1.1

FOCUS

condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale.

condominio minimo”, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

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