CONDOMÌNI

RIFERIMENTO NORMATIVO

D.L. n. 34/2020
art. 119, comma 9 - 9bis

9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;

ATTI INTERPRETATIVI

ENEA

Vademecum APE Convenzionale

11 marzo 2021

FOCUS

Il presente documento, prodotto da ENEA con il supporto del CTI per le parti di sua competenza, vuole fornire chiarimenti in merito alla compilazione degli APE cosiddetti “convenzionali”, ante e post interventi, redatti per le finalità di accesso alle detrazioni fiscali del “Superbonus” 110%.

ENEA

FAQ ECOBONUS

Gennaio 2021

pag. 23

FOCUS

5.E (ex 38) Sono il direttore dei lavori di un Condominio che sta effettuando lavori di riqualificazione energetica (caldaia a condensazione, valvole termostatiche, ecc.). Il Condominio, come sostituto di imposta, applica già sulla mia parcella le ritenute d’acconto di legge ma, dal momento che il pagamento avviene con bonifico, la mia banca mi ha effettuato un’ulteriore ritenuta. E’ legittima questa doppia imposizione?

La questione è regolata dalla Circolare dell’AdE n. 40/E del 28 Luglio 2010, disponibile sul nostro sito https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazioni-fiscali.html che fornisce chiarimenti sulla ritenuta del 10% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito, introdotta dall’art. 25 del D.L. 31/5/2010 n.78. “Dal 1° gennaio 2015 tale ritenuta è pari all’8%, come introdotto dalla legge di Stabilità 2015”. La doppia imposizione, in linea di principio, va evitata. Quindi, ad esempio, se la parcella del professionista è gravata da IVA, la ritenuta della banca opererà sull’importo del bonifico al netto dell’IVA. Qualora il condominio fosse tenuto ad operare la ritenuta prevista dall’art. 25-ter del DPR 600/1973 a titolo di acconto dell’imposta sul reddito su quanto dovuto a imprese e professionisti per prestazioni di servizi o cessione di beni, anche in questo caso il condominio non opererà alcuna ritenuta, lasciando alla banca il compito di applicare la sola ritenuta prevista dal quadro normativo vigente. Infine, qualora il destinatario del bonifico goda di un regime fiscale per il quale è prevista la tassazione del reddito mediante imposta sostitutiva dell’IRPEF, la ritenuta in questione potrà essere scomputata dalla medesima imposta sostitutiva. Si consiglia però, essendo questa materia prettamente fiscale, di chiedere sempre conferma all’Agenzia delle Entrate.

AGENZIA DELLE ENTRATE

Circolare n. 30/E

Dicembre 2020

D. 2.1.4

FOCUS

Il riferimento normativo al “condominio” nel testo di legge, attualmente in vigore, comporta che il Superbonus spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio”, nella accezione giuridica prevista dal codice civile all’articolo 1117 e che, invece, sono esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

La scelta del legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomìni” non ha consentito di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata, finora adottata in materia di ecobonus, di sismabonus, nonché di detrazioni spettanti per interventi di recupero del patrimonio edilizio, laddove è stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio.

Le agevolazioni sopra citate, infatti, spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio essendo invece necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi. Ciò comporta in sostanza che:

– se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;

–  se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio è possibile fruire del Superbonus.

Con gli emendamenti alla legge di Bilancio 2021, approvati dalla Commissione Bilancio della Camera, viene esteso l’ambito applicativo della disposizione. Il beneficio della detrazione spetta anche in mancanza del condominio, in favore dell’unico proprietario. Tuttavia, l’estensione trova applicazione a condizione che il numero delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio sia compreso tra due e quattro (per le sole parti comuni).

MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE

FAQ – Versione III

24 novembre 2020

pagg. 34 – 35

FOCUS

12.1. L’Agenzia Entrate ha precisato con la Circolare 24/E/2020 che requisito per l’accesso al Superbonus nei condomìni è la prevalenza di unità abitative. Cosa si intende per prevalenza di unità abitative?

Per verificare se si tratta di edificio a prevalente destinazione residenziale occorre procedere ad una verifica sull’intero complesso, rapportando la superficie catastale delle unità immobiliari residenziali a quella catastale totale. Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cosiddette di lusso (A/1, A/8 e A/9). In sostanza, nel caso di:

edificio residenziale nel suo complesso – in quanto più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Tali soggetti, tuttavia, non potranno fruire del Superbonus per interventi cosiddetti “trainati” realizzati sui propri immobili;

edificio NON residenziale nel suo complesso – in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50% – il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi cd “trainati” realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e, se non aperti al pubblico, A/9).

Sul punto si veda il paragrafo 2 della Circolare 24/E/2020 dell’Agenzia delle entrate.

12.3. All’interno di un condominio sono presenti alcuni appartamenti rientranti in categoria catastale A2, altri appartamenti accatastati come A1 oltre a vari negozi al piano strada. Ai fini del calcolo della prevalenza residenziale del condominio si deve tenere conto anche delle unità immobiliari di categoria A1 facenti parte dello stesso condominio?

Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio (superficie catastale totale) comprese quelle rientranti nelle categorie catastali cd. di lusso (A/1, A/8 e A/9). Si precisa che le unità immobiliari residenziali A/1 potranno accedere al Superbonus solo per i lavori eseguiti sulle parti comuni e non anche per gli interventi trainati.

AGENZIA DELLE ENTRATE

Circolare n. 24/E

8 agosto 2020

Paragrafo 1.1

FOCUS

condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale.

condominio minimo”, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).